Банкротство с ипотекой

Проверено 14 сентября 2026 года

«А квартиру точно заберут?» — с этого вопроса начинается почти каждый разговор о банкротстве с ипотекой. Короткий ответ: не обязательно, но и автоматической защиты нет. Ипотечная квартира — это не просто жильё, а залог банка. У банка на неё особые права, и суд их учитывает. Ниже разбираем, что происходит с такой квартирой в деле о банкротстве, как её можно сохранить, как делят деньги, если её продают, и что стоит сделать до подачи заявления.

Чем ипотечная квартира отличается от обычного жилья

Ипотека — это залог недвижимости. Пока кредит не погашен, квартира обеспечивает долг: если заёмщик не платит, банк вправе получить деньги из её стоимости. Кредитора с таким правом называют залоговым.

У обычного единственного жилья есть исполнительский иммунитет — защита от взыскания. По общему правилу единственное пригодное для проживания помещение должника и его семьи нельзя продать за долги. Для ипотечного жилья закон делает исключение.

Отсюда главная ошибка, которую повторяют многие тексты: «квартира единственная, значит, её не тронут». Для ипотечной квартиры это не работает. Но и обратное утверждение — «ипотечную квартиру продадут в любом случае» — устарело. С сентября 2024 года в законе есть механизм, который позволяет её сохранить. А с 2024 года должнику причитается часть денег, оставшихся после расчёта с банком: сначала по временному порядку Конституционного суда, а с весны 2026 года — по прямой норме закона (ст. 213.27-1). Суд может эту сумму уменьшить.

Что происходит с ипотекой, когда начинается дело о банкротстве:

• кредитный договор не исчезает. Банк заявляет своё требование в деле, и его включают в реестр требований кредиторов как залогового кредитора;
• при реструктуризации долгов и при реализации имущества перестают начисляться неустойки и проценты по обязательствам гражданина, кроме текущих платежей (п. 2 ст. 213.11 и п. 5 ст. 213.25 закона о банкротстве);
• после признания банкротом всеми правами на имущество, которое входит в конкурсную массу, распоряжается только финансовый управляющий. Конкурсная масса — это имущество и доходы, из которых рассчитываются с кредиторами;
• платить банку из зарплаты «как раньше» в реализации имущества не получится: доход сверх прожиточного минимума идёт в конкурсную массу, а погашать одного кредитора за счёт денег, которые причитаются всем, нельзя.

Два сценария: квартиру сохраняют или продают

В деле о банкротстве судьба ипотечной квартиры решается одним из двух способов. Либо вы и банк заключаете отдельное мировое соглашение, и квартира остаётся у вас. Либо её продают на торгах, а деньги распределяют по правилам закона. Варианты вроде «продали, но по хорошей цене» — это не отдельный сценарий, а подробности второго.

По ст. 213.10-1, 213.26 и 213.27-1 закона о банкротстве в редакции на сентябрь 2026 года.

Какой путь реалистичен, зависит не от желания, а от цифр. Хватит ли денег платить ипотеку, не забирая их у других кредиторов? Готов ли банк подписать соглашение? Есть ли у семьи другое жильё? Разберём оба сценария подробно.

Как сохранить квартиру: отдельное мировое соглашение с банком

Отдельное мировое соглашение — это договорённость между вами и банком-залогодержателем, которую утверждает арбитражный суд. На практике его ещё называют локальным планом реструктуризации ипотечного долга. Соглашение касается только ипотеки. На отношения с остальными кредиторами оно не распространяется, и дело о банкротстве по другим долгам идёт своим чередом.

Когда его можно заключить

• Квартира или дом в ипотеке — единственное пригодное для постоянного проживания помещение для вас и членов семьи, которые живут вместе с вами.
• Соглашение заключают на любой стадии дела, но не раньше, чем истечёт срок для предъявления требований кредиторов (п. 2 ст. 213.8 закона о банкротстве).
• Решение со стороны должника принимаете вы сами. Согласие других кредиторов, кроме банка, не требуется. Несогласие финансового управляющего не является основанием для отказа в утверждении.
• Если жильё заложено у нескольких кредиторов (последующая ипотека), в соглашении должны участвовать все залоговые кредиторы, чьи требования включены в реестр.

Если ваше дело возбуждено до сентября 2024 года, применимость механизма зависит от обстоятельств дела, в том числе от того, продано ли уже жильё. Это нужно проверять отдельно.

Откуда брать деньги

Это главный вопрос: на нём соглашения и держатся, и срываются. Закон разрешает гасить ипотечный долг по соглашению из двух источников. Первый — платежи третьего лица, которое участвует в соглашении. Второй — ваши доходы, на которые нельзя обратить взыскание. Проще говоря, платить банку из денег, которые должны пойти всем кредиторам, нельзя.

Верховный суд уточнил: в соглашении должен быть указан источник погашения, в частности третье лицо, которое исполняет или готово исполнять кредитное обязательство (п. 14 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025). Таким третьим лицом могут быть родственники, поручители и другие люди.

Второе разъяснение касается сроков. Срок исполнения соглашения может быть больше предельного срока плана реструктуризации (п. 15 того же Обзора). В деле, которое описано в Обзоре, он составлял 15 лет. Для ипотеки, рассчитанной на долгие годы, это важно: не нужно укладываться в пять лет.

Кредиторы первой очереди — это, например, получатели алиментов и люди, которым причинён вред жизни или здоровью. Во вторую очередь рассчитываются с работниками по зарплате и выходным пособиям. Если таких кредиторов у вас нет, условие о спецсчёте не возникает.

Что даёт утверждённое соглашение

• на квартиру и участок под домом в деле о банкротстве не обращают взыскание, их не продают;
• требования банка по ипотеке исключают из реестра требований кредиторов;
• вы продолжаете выплаты на условиях, записанных в соглашении.

Обратная сторона тоже прописана в законе. Если соглашение отменят или вы его не исполните, требования банка в непогашенной части восстановят в реестре, и банк сможет обратить взыскание на квартиру (п. 9 ст. 213.10-1). Кроме того, долг по такому соглашению не списывается при завершении банкротства (п. 3 ст. 213.28) — его нужно выплатить до конца.

Официальной статистики, сколько таких соглашений заключают, нет. Поэтому оценивать шансы по «средним цифрам» не получится. Смотреть нужно на свою ситуацию: кто и из каких денег будет платить, есть ли просрочка и насколько большая, есть ли кредиторы первой и второй очереди.

Если квартиру продают: торги и раздел денег

Если соглашения с банком нет, ипотечная квартира остаётся в конкурсной массе, и её продают. Недвижимость в деле о банкротстве гражданина продают только на открытых торгах, независимо от стоимости (п. 3 ст. 213.26 закона о банкротстве).

Кто определяет цену

Обычно положение о продаже имущества утверждает собрание или комитет кредиторов, а суд — только если возникли разногласия. По заложенному имуществу начальную продажную цену, порядок и условия торгов определяет залоговый кредитор, то есть банк. Если вы или другие участники дела не согласны, спор решает суд. Поэтому следить за оценкой и условиями торгов стоит самому, а не только полагаться на управляющего.

Что можно сделать самому:

• запросить у управляющего отчёт об оценке и положение о порядке продажи и прочитать их;
• если цена кажется заниженной, заявить в суде разногласия по начальной цене и условиям торгов;
• приложить к возражениям объявления о продаже похожих квартир или свой отчёт оценщика;
• зафиксировать состояние квартиры: ремонт, техника, вид из окон. Это поможет показать, что цена ниже рыночной.

Чем выше цена продажи, тем больше денег останется после расчёта с банком, в том числе на вашу долю.

Если банк уже подал в суд или передал дело приставам

Часто к моменту банкротства банк уже подал иск, получил решение или взыскание идёт через приставов. Банкротство залог не снимает: банк остаётся залоговым кредитором и в деле о банкротстве. Меняется порядок. С даты признания гражданина банкротом снимаются ранее наложенные аресты на его имущество, а распоряжается имуществом только финансовый управляющий (п. 5 ст. 213.25). Квартиру тогда продают в деле о банкротстве, на открытых торгах и с разделом денег по правилам закона о банкротстве. Отдельное мировое соглашение с банком закон допускает на любой стадии дела, но договариваться имеет смысл до торгов, пока квартиру не продали.

Как делят выручку за единственное ипотечное жильё

Раньше закон не давал ясности, защищены ли деньги, которые остаются после расчёта с залоговым кредитором. Конституционный суд в Постановлении от 04.06.2024 № 28-П признал нормы неконституционными и до изменения закона установил временный порядок: суды исключали такие деньги из конкурсной массы, уменьшали сумму, если на неё можно купить жильё явно сверх разумной потребности, и отказывали при недобросовестности должника. По этому порядку из конкурсной массы исключали сами деньги, оставшиеся после расчёта с банком, — без доли в 10 % и без привязки к первоначальному взносу. Затем закон от 23.03.2026 № 62-ФЗ ввёл в закон о банкротстве ст. 213.27-1 с твёрдыми долями. Она действует с весны 2026 года.

Сначала из денег, вырученных на торгах, покрывают расходы на сохранность квартиры и на проведение торгов (п. 6 ст. 138 закона о банкротстве). Делят уже оставшуюся часть выручки: 80 % идёт банку — на требования по ипотеке, включая неустойки и штрафы, но не больше суммы этих требований.

Что важно в остальном порядке:

• деньги сверх доли банка зачисляют на специальный счёт. Из него 10 % части выручки идёт на требования кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества на них не хватает;
• ещё 10 % части выручки, но не больше первоначального взноса и внесённых платежей по ипотеке, исключают из конкурсной массы и передают вам;
• если деньги остались, ими гасят непогашенную часть долга перед банком, а то, что осталось после этого, тоже передают вам.

Сведения об исключении денег из конкурсной массы публикуют в ЕФРСБ — Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В течение 10 рабочих дней участники дела могут попросить суд уменьшить сумму для должника. Суд вправе это сделать, если на эти деньги можно купить жильё, явно превышающее разумную потребность, или если должник вёл себя недобросовестно. Поэтому считать 10 % гарантированными нельзя.

Применяется ли новый порядок к делам, начатым до весны 2026 года, зависит от обстоятельств. Если ваше дело уже идёт, этот вопрос нужно проверять по материалам конкретного дела.

Если квартира не единственное жильё

Если у вас есть другое жильё, правила ст. 213.27-1 не применяются. Тогда действует общее правило для заложенного имущества гражданина: 80 % выручки, оставшейся после расходов на сохранность залога и торги, направляют на погашение требований залогового кредитора, но не больше основной суммы долга и причитающихся процентов (п. 5 ст. 213.27). Из оставшихся денег 10 % идёт на кредиторов первой и второй очереди, если другого имущества не хватает, остальное — на расходы по делу и вознаграждение управляющего. То, что осталось после полного расчёта с залоговым кредитором, попадает в конкурсную массу. Подробнее — в статье о банкротстве с залоговым имуществом.

Для понимания масштаба: по данным Федресурса о завершённых в 2025 году делах граждан и ИП, требования залоговых кредиторов были удовлетворены на 34,19 %, а требования кредиторов без залога — на 4,87 %.

Что будет с остатком ипотечного долга

Если выручки не хватило, чтобы закрыть ипотеку, остаток не исчезает в момент продажи. Он остаётся требованием банка в деле и погашается вместе с другими долгами, насколько хватит денег. При завершении реализации имущества суд по общему правилу освобождает гражданина от оставшихся долгов, в том числе от этого остатка, если не найдёт оснований для отказа в освобождении.

Выселение, дети и супруг

Продажа ипотечной квартиры означает переезд. Если квартиру брали в ипотеку на покупку, строительство или ремонт, после её продажи право жить в ней теряете и вы, и все, кто там живёт (п. 1 ст. 78 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Оговорки «кроме единственного жилья» в этой норме нет.

Доли несовершеннолетних детей, не выделенные в натуре, не мешают продать квартиру целиком. Их учитывают при распределении денег, которые остаются после расчёта с банком (Определение ВС РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017).

Если квартира — общее имущество супругов, её продают в деле одного из них, а второму супругу, в том числе бывшему, причитается часть выручки. Если у супругов есть общие долги, доля супруга сначала идёт на их погашение (п. 7 ст. 213.26). Если второй супруг — созаёмщик и договор предусматривает солидарную ответственность, банк вправе требовать долг с него. Поручительство сохраняется, если банк предъявил требование к поручителю до того, как суд освободил заёмщика от долгов (п. 18 постановления Пленума ВС от 29.06.2023 № 26). Подробнее о делах супругов — в статье о семейном банкротстве.

Что помогает сохранить квартиру, а что мешает

Закон не обещает: «платите без просрочек — и квартира ваша». Но из того, как устроены соглашение и продажа, видно, какие обстоятельства работают на вас, а какие против.

Материнский капитал в этих колонках не значится, хотя про него спрашивают чаще всего. Сам по себе он квартиру от продажи не защищает, но и против вас не работает: доли детей, не выделенные в натуре, продаже целого объекта не мешают, а учитывают их при распределении денег после расчёта с банком (Определение ВС РФ от 12.02.2025 № 307-ЭС24-19017). Если доли уже выделены в натуре, этот подход не применяется и вопрос решают в деле отдельно.

Сделки перед банкротством

Попытка «подготовиться» — переписать долю, машину или деньги на родственников — чаще вредит, чем помогает. К заявлению прикладывают сведения о сделках за 3 года: с недвижимостью, транспортом, ценными бумагами, долями и обо всех сделках дороже 300 000 ₽. Финансовый управляющий, а также кредитор, у которого больше 10 % требований в реестре, может оспорить сделку. Невыгодную для должника сделку оспаривают, если она совершена в течение года до принятия заявления или после него, сделку во вред кредиторам — в течение трёх лет (ст. 61.2 закона о банкротстве).

Сделки за три года не отменяют автоматически: нужно доказать, что есть основания. Но родственники и супруг считаются заинтересованными лицами, и их осведомлённость о цели причинить вред кредиторам предполагается. Как это работает, объясняем в разборе статьи 61.2 закона о банкротстве.

Скрытое имущество и заведомо недостоверные сведения бьют не только по квартире. Это основания отказать в освобождении от долгов (п. 4 ст. 213.28). Тогда можно остаться и без квартиры, и с долгами.

Долги, набранные перед подачей

Новые кредиты «чтобы дотянуть» и займы на платежи по ипотеке ухудшают картину. Верховный суд разъяснял, что кредит, потраченный не по назначению, сам по себе не делает должника недобросовестным (п. 55 Обзора судебной практики по делам о банкротстве граждан, утв. Президиумом ВС РФ 18.06.2025). Но если долги брали без намерения их возвращать, это основание для отказа в освобождении (п. 62 того же Обзора). А если при получении потребительского кредита человек скрыл от банка другие долги, суд может не освободить его от долга перед этим банком (п. 5 Тематического обзора ВС № 5/2026, утв. Президиумом ВС РФ 29.04.2026).

Как проходит банкротство, если есть ипотека

Порядок для должника с ипотекой тот же, что и для всех. Разница в том, что на нескольких этапах решается судьба квартиры.

1. Заявление в арбитражный суд

   В заявлении перечисляют всех кредиторов, в том числе банк по ипотеке, прикладывают документы о долгах, доходах, имуществе и сделках за 3 года. Управляющего вы не выбираете: указываете саморегулируемую организацию арбитражных управляющих, а кандидатуру утверждает суд. Госпошлину за заявление о своём банкротстве гражданин не платит.

2. Суд принял заявление — вносите депозитдо заседания по обоснованности

   После определения о принятии заявления нужно внести 25 000 ₽ на депозит суда — вознаграждение финансового управляющего за одну процедуру. Срок — до заседания, где проверяют обоснованность заявления; отсрочки с 9 января 2026 года нет. О том, что суд принял заявление, узнает и ваша кредитная история.

3. Заседание по обоснованности15 дней – 3 месяца после принятия

   Суд может признать заявление обоснованным и ввести реструктуризацию долгов. По ходатайству гражданина, который не отвечает требованиям для плана реструктуризации, суд вправе сразу признать его банкротом и ввести реализацию имущества. А может оставить заявление без рассмотрения или прекратить производство по делу.

4. Введение процедуры и утверждение управляющего

   При введении процедуры суд утверждает финансового управляющего. Он уведомляет кредиторов, публикует сведения в ЕФРСБ, выясняет имущество и доходы, проверяет сделки. Банк заявляет требование, и его включают в реестр как залогового кредитора.

5. Решение по квартире

   После того как истечёт срок для предъявления требований кредиторов, можно заключить с банком отдельное мировое соглашение и представить его суду. Если соглашения нет и введена реализация, квартиру описывают, оценивают и выставляют на открытые торги на условиях, которые определил банк.

6. Реализация имуществадо 6 месяцев, может продлеваться

   Проходят торги, деньги распределяют по ст. 213.27-1 или п. 5 ст. 213.27. Если управляющий не просит о завершении процедуры, её срок считается продлённым ещё на 6 месяцев.

7. Завершение и решение об освобождении

   Управляющий отчитывается, суд завершает реализацию и решает, освобождать ли гражданина от оставшихся долгов. Если квартиру сохранили по соглашению, долг перед банком по нему остаётся, и его выплачивают дальше.

Отдельно о реструктуризации долгов. Это процедура, в которой долги гасят по плану. План можно утвердить на срок до 5 лет, а без одобрения собрания кредиторов — до 3 лет. Для плана нужны доход и ещё несколько условий: гражданин не был банкротом последние 5 лет, план в отношении него не утверждали 8 лет, нет судимости за экономические преступления. Если план не утвердят или отменят, суд может признать гражданина банкротом и ввести реализацию имущества. Специальный механизм именно для единственного ипотечного жилья — отдельное мировое соглашение с банком, а не сама реструктуризация.

Как подготовиться к банкротству с ипотекой

Большинство решений по ипотечной квартире нужно принять до подачи заявления. Потом пространство для манёвра сужается: сделки уже совершены, просрочки накоплены, а время на переговоры с банком ограничено ходом дела.

1. Посчитайте, из каких денег пойдут платежи

Выпишите чистый ежемесячный доход, обязательные расходы семьи и платёж по ипотеке. Учтите: в реализации имущества вам оставляют деньги в размере прожиточного минимума на себя и каждого иждивенца, остальной доход идёт в конкурсную массу. В 2026 году федеральный прожиточный минимум для трудоспособного человека — 20 644 ₽, для ребёнка — 18 371 ₽. Если региональный минимум выше федерального для трудоспособных, для доходов самого должника берут региональный. Если платить ипотеку из таких сумм нереально, соглашение возможно только с помощью третьего лица.

Считайте не на один месяц, а на весь срок соглашения. Если доход временный или нестабильный, а ипотека рассчитана ещё на много лет, соглашение может сорваться. Тогда требования банка вернут в реестр, и квартиру продадут. Честный ответ «не потяну» лучше выяснить до подачи заявления, чем после.

2. Поговорите с теми, кто может помочь

Родственник или другой человек, готовый платить ипотеку, — это не формальность, а источник погашения, который должен быть указан в соглашении. Обсудите заранее, сможет ли он платить весь срок и готов ли участвовать в соглашении.

3. Выясните позицию банка

Узнайте точную сумму долга, размер просрочки, если она есть, и готов ли банк обсуждать мировое соглашение. Сохраняйте подтверждения всех платежей.

4. Подготовьте документы

Понадобятся кредитный договор и график платежей, документы на квартиру, сведения о составе семьи, документы о доходах, информация по всем долгам и сведения о сделках за 3 года.

5. Не ухудшайте свою позицию

• не берите новые кредиты и займы, чтобы дотянуть;
• не переписывайте имущество на родственников и не продавайте его дёшево;
• не гасите одних кредиторов в ущерб другим накануне подачи;
• не скрывайте доходы и имущество.

Когда продажа — осознанный выбор

Иногда удерживать квартиру невыгодно. Если платёж забирает почти весь доход, помочь некому, а долги растут, продажа на торгах может оказаться понятнее, чем попытка сохранить жильё любой ценой. Должнику передают часть выручки: с весны 2026 года это 10 %, но не больше взноса и внесённых платежей, если суд не уменьшит сумму, плюс остаток после расчётов с банком. Эти деньги можно направить на аренду или новое жильё. Решение стоит принимать по расчёту, а не из страха.

Полезно честно ответить себе на два вопроса. Первый: потяну ли я платёж не в этом месяце, а ближайшие два-три года? Второй: что изменится, если ничего не менять?

• пока процедура не введена, неустойки и проценты по просроченной ипотеке продолжают начисляться, и долг растёт;
• банк идёт в суд и к приставам, а условия и цену торгов потом определяет он, а не вы;
• чем позже начинается разговор с банком, тем меньше остаётся вариантов: после торгов сохранять уже нечего.

Квартира бывает и ценностью, и источником постоянного напряжения. Если её сохранение требует жить «на грани» весь срок соглашения, устойчивее выбрать другой сценарий сразу, чем сорвать соглашение через год и всё равно выйти на торги.

Если идёте к продаже, заранее продумайте переезд: где будете жить во время торгов и после них, сколько стоят аренда и сам переезд, как будете жить на прожиточный минимум до конца процедуры. Деньги из выручки вам передают только после торгов и расчётов, поэтому на первые месяцы стоит рассчитывать без них.

Что будет после завершения банкротства

Освобождение от долгов не автоматическое: суд решает этот вопрос при завершении реализации имущества. По данным Федресурса, в 2025 году в освобождении отказали в 1,2 % случаев — 4 938 из 400 810. По данным СМИ со ссылкой на Федресурс, в I полугодии 2026 года доля отказов выросла до 2,4 % против 1,1 % годом ранее. Эти доли считают по отчётам о завершении реализации имущества граждан и ИП.

Даже при освобождении остаются (п. 5 ст. 213.28):

• текущие платежи, то есть возникшие после принятия заявления о банкротстве;
• алименты;
• возмещение вреда жизни и здоровью, компенсация морального вреда;
• зарплата и выходное пособие;
• требования, неразрывно связанные с личностью кредитора.

Как правило, не списываются и долги из п. 6 ст. 213.28:

• субсидиарная ответственность;
• убытки юрлицу и убытки от действий арбитражного управляющего при умысле или грубой неосторожности;
• вред имуществу при умысле или грубой неосторожности;
• возврат полученного по сделкам, оспоренным по ст. 61.2 и 61.3.

При простой неосторожности и добросовестном поведении в процедуре суд может освободить и от них (п. 58 Обзора ВС от 18.06.2025).

Ипотечного долга в этих перечнях нет. Если квартиру продали и выручки не хватило, остаток по общему правилу списывается вместе с другими долгами. Если квартиру сохранили по отдельному мировому соглашению, долг по соглашению не списывается.

Сроки по ст. 213.30 считают со дня завершения реализации имущества.

Новая ипотека после банкротства законом не запрещена. Прямое ограничение одно — 5 лет сообщать кредитору о банкротстве. Решение об одобрении принимает банк. Что на него влияет, разобрано в статье дадут ли ипотеку после банкротства.

Кредитная история не публична: её видите вы и те, кому вы дали согласие. Публичны сведения в Федресурсе — ЕФРСБ. Остальные ограничения подробно описаны в статье о последствиях банкротства.

Частые вопросы о банкротстве с ипотекой